Paar plant am Küchentisch die Zukunft
Für wen ist das wichtig?
Für Eigentümer, deren Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft, und für alle, die wissen möchten, ob sie bereits vor Ablauf reagieren können.
Wann sollten Sie sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Kümmern Sie sich frühzeitig und warten Sie nicht auf das Schreiben der Bank. Gesetzlich muss der Kreditgeber Sie spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung informieren, ob er zu einer neuen Vereinbarung bereit ist. Für einen Vergleich und einen Wechsel ist das knapp. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag Wann Sie sich kümmern sollten.
Welche Möglichkeiten haben Sie?
Grundsätzlich stehen drei Wege offen:
- Prolongation: Sie bleiben beim bisherigen Kreditgeber. Das ist einfach, er muss Ihnen aber nicht die besten Konditionen anbieten.
- Umschuldung: Sie wechseln den Anbieter. Der prüft Bonität und Immobilie neu, und die Grundschuld muss übertragen werden.
- Forward-Darlehen: Sie legen die Konditionen bis zu fünf Jahre im Voraus fest und zahlen dafür meist je Monat Vorlauf einen Zinsaufschlag.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen verschafft Ihnen Planungssicherheit, ist aber keine Wette, die immer aufgeht. Steigen die Zinsen bis zum Start, profitieren Sie. Fallen sie, bleiben Sie an den vereinbarten Zins gebunden, und auch die Abnahme ist in der Regel verpflichtend. Sinnvoll ist es vor allem, wenn eine höhere Rate Ihr Budget stark belasten würde.
Können Sie vorzeitig aussteigen?
Ja, zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei Verträgen mit einer längeren Zinsbindung kann das ein Hebel sein. Wurde später eine neue Zinsvereinbarung getroffen, gilt deren Zeitpunkt als Startpunkt. Lassen Sie sich den genauen Termin bei Bedarf bestätigen.
Was ist versichert, was nicht?
Typischerweise versichert
- Ermittlung von Restschuld und Ablauftermin aus Ihren Vertragsunterlagen
- Vergleich von Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen
- Einplanung der Kosten für die Grundschuldübertragung
- Prüfung, ob Sondertilgungen die Ausgangslage verbessern
Typischerweise nicht versichert
- Ein Anspruch auf eine bestimmte Rate oder einen bestimmten Zins
- Eine Zusage des neuen Kreditgebers ohne erneute Prüfung
- Rechts- oder Steuerberatung: Bei vermieteten Objekten klärt ein Steuerberater die Folgen
Der genaue Umfang hängt vom Tarif ab. Verbindlich sind die Vertragsbedingungen.
Worauf sollten Sie achten?
- Notieren Sie sich das Ende der Zinsbindung und schauen Sie Jahre vorher in den Vertrag.
- Prüfen Sie, ob Sie die Restschuld vorab mit Sondertilgungen senken können.
- Rechnen Sie bei einem Anbieterwechsel die Grundschuldkosten in den Vergleich ein.
- Prüfen Sie Ihre Rate auch mit höheren Zinsen, bevor Sie sich festlegen.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn ich nichts unternehme?
Dann läuft das Darlehen je nach Vertrag oft zu variablen Konditionen weiter oder wird zur Rückzahlung fällig. Maßgeblich ist Ihr Vertrag. Reagieren Sie deshalb spätestens auf das Schreiben des Kreditgebers.
Muss die Bank mir ein Angebot machen?
Sie muss Ihnen spätestens drei Monate vor Ablauf mitteilen, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist, und in diesem Fall den Zinssatz nennen. Ein Anspruch auf eine Verlängerung ergibt sich daraus nicht.
Fällt beim Anbieterwechsel eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Nicht, wenn Sie zum Ende der Zinsbindung wechseln. Sie entsteht in der Regel nur, wenn Sie vor diesem Termin aussteigen und keine gesetzliche Kündigungsmöglichkeit nutzen. Die Kosten für die Grundschuld fallen beim Wechsel trotzdem an.
